Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

Если Вы планируете покупку вторичного жилья, вам следует быть предельно внимательным и осторожным. Ваша задача – не только стать счастливым обладателем недвижимости, но чтобы проживание в нем не преподнесло каких либо неприятных сюрпризов.

Что следует проверить в первую очередь

Перед тем как заключить сделку покупки-продажи, квартиру необходимо проверить на:

• подлинность право устанавливающих документов и отсутствие в них ошибок;
• репутацию продавца и его правомочность;
• отсутствие прописанных в квартире граждан;
• отсутствие притязаний со стороны третьих лиц (возможные кандидаты на наследство);
• обременения (залог, аренда);
• отсутствие долгов по оплате услуг ЖКХ;
• законное оформление перепланировок (в случае проведения таковых).

Документы

Продавец должен иметь на руках следующую правовую и техническую документацию на квартиру:

• свидетельство, подтверждающее наличие права собственности на объект;
• договор (покупки-продажи, дарения, передачи в собственность и др.)
• свидетельство о наследовании (в случае вступления в наследство);
• тех паспорт;
• кадастровый паспорт.

Просите оригиналы документов, а также не будет лишним сделать их копии. При изучении документации обратите особое внимание:

• на то, что в специальных графах стоят все необходимые подписи и печати.

Помните, что в правоустанавливающих документах не допустимы исправления, подчистки и пр. При наличии таковых насторожитесь, вполне возможно перед Вами подделка. Просите продавца о восстановлении таких документов в соответствующих организациях (регистрационном центре, администрации, нотариальной конторе). Потратьте немного времени, но поприсутствуйте в момент выдачи восстановленной документации.

Для того чтобы убедится в достоверности сведений обратитесь в Управление Росреестра с заявлением о выдаче копии свидетельства на квартиру. Сверьте его с документом, который Вам предоставил продавец.

Правомочность продавца

Отчуждать объект недвижимости (продавать) вправе только непосредственно его собственник, либо лицо представляющее интересы последнего по доверенности (оформленной в нотариальной форме). В качестве продавца могут выступать:

• один человек;
• несколько лиц (если квартира оформлена как долевая собственность);
• супруги (в случае оформления жилья в совместную собственность), хотя по документам может проходить лишь один человек.

Сведения о продавце (собственнике квартиры) содержатся:

• в свидетельстве о наличии права собственности;
• другой документации на квартиру.

Если вы общаетесь с представителем по доверенности, все равно нужно лично встретиться с владельцем жилья и удостоверится в его согласии продавать недвижимость, попросите показать паспорт, снимите с него копию либо запишите данные документа. Если же в такой встрече Вам отказали без объяснения на то причины, скорее всего такая сделка не принесет ничего хорошего.

Вопросы, касающиеся технической части можно решить с доверенным человеком. Также необходимо проверить и то, что доверенность является действительной. Свяжитесь с выдавшим ее нотариусом и убедитесь в достоверности документа.

Будьте бдительными, если одним из владельцев жилья является несовершеннолетнее лицо:

• от имени ребенка младше 14 лет действует его законный представитель (мать, отец, опекун, усыновители). Полномочия родителей подтверждает свидетельство о рождении ребенка и наличие соответствующей отметке в паспорте. Опекун осуществляет действия в соответствии с решением об установлении опеки. Усыновитель — в соответствии с судебным решением.
• дети младше 18 лет заключают сделки с письменного согласия своих родителей (законных представителей).

Семейное положение продавца

Обратите внимание на семейное положение продавца. Попросите показать свидетельство о заключенном браке. Если жилье покупалось во время брака, потребуется встреча с супругой (супругом) продавца, так как они должны дать свое согласие на совершение сделки.

После общения с владельцем квартиры через знакомых в органах внутренних дел попробуйте проверить его репутацию. Если вы прибегли к помощи риэлтора, попросите, что бы он расспросил коллег, не наслышаны ли они об этом человеке. Так, вы обезопасите себя от мошенников.

Лица, прописанные в квартире

Перед отчуждением жилого помещения из него должны быть выписаны все граждане, в противном случае они и дальше будут иметь право в ней жить, а их выселение в принудительном порядке станет большой проблемой.

Требуйте от продавца предоставления свежей справки о составе семьи из паспортного стола, где не должно быть прописанных граждан. При этом, нужно понимать, что в ней не будет данных о лицах, выписанных временно. Речь идет о:

• гражданах, призванных на воинскую службу;
• осужденных за совершение преступлений;
• детях, находящихся в исправительно — воспитательных заведениях;
• престарелых, которые находятся в соц. учреждениях;
• граждан, признанных недееспособными и помещенных в психиатрическую больницу;
• лицах, находящихся в лечебном учреждении для длительного лечения.

О людях, выписанных из квартиры можно узнать по выписке из домовой книги. Закажите ее вместе с продавцом и расспросите сотрудника паспортного стола об этих лицах. Если в квартире окажутся такие граждане, они вполне смогут заявить права на проживание и после смены собственника жилья. Выписать их будет сложно даже в судебном порядке.

Обременения

Если вдруг жилье сдано в арену, арестовано или приобретено в ипотеку, при смене владельца подобные обременения и арест продолжают действовать. Это ограничивает правомочность покупателя. И даже есть риск вообще остаться без недвижимости. Поэтому лучше чтобы такого рода обстоятельств не было.

В регистрационной службе можно заказать выписку из росрееста, где в одном из разделов содержатся сведения о наличии обременений. Если такие записи присутствуют, то не стоит поддаваться на уговоры продавца. От приобретения квартиры лучше отказаться.

Если продавец согласен решить проблему (к примеру, выплатить ипотечный заем), то:

• просите от обременителя (залогодержателя, квартиросъемщика и пр.) официальный документ об отсутствии с его стороны притязаний;
• требуйте от продавца исключения из Росреестра данной записи;
• получите новую выписку, где данных сведений больше нет.

Проверка задолженности по уплате услуг ЖКХ

Приобретаемое жилье может оказаться с долгами. Конечно, погашать задолженность должен прежний владелец. При этом иски из суда будут присылать на имя нового хозяина квартиры. Может произойти так, что текущую оплату засчитают в счет долга и тогда в роли должника окажется уже покупатель. Из-за неуплаты могут отключить воду, газ, электричество. Во избежание таких последствий, разбираемся с долгами сразу.

Для этого необходимо:

• потребовать от собственника жилья справку об отсутствии долга из ЖЭУ;
• проверить платежки за последние 12 месяцев;
• пообщаться с работниками ЖЭУ и удостоверится в том, что задолженности действительно нет;
• внести в договор покупки-продажи условие о том, что продавец полностью оплатил услуги ЖКХ и сам несет ответственность в случае задолженности.

Оформление перепланировки

В квартире могла производиться перепланировка или переоборудование (установка крупных газо- или электроагрегатов). Зачастую подобные изменения не оформляются должным образом. Поэтому осматривая квартиру, не поленитесь сверить тех план с реальной обстановкой. При необходимости пригласите сотрудника БТИ.

Обратите внимание, что в техпаспорте на жилое помещение может уже стоять отметка о том, что перепланировка не согласовывалась, поэтому внимательнее изучите данный документ.

Необходимо понимать, что если квартира покупается без законного оформления перепланировки, покупателя могут в судебном порядке заставить восстановить начальный вид помещения, а расходы это не малые.

Судебные споры и возможные притязания

Все споры, касающиеся жилого помещения, рассматриваются гражданским территориальным судом по месту его нахождения. Информацию о проводимых судебных процессах с участием владельца жилья возможно получить:

• обратившись с соответствующим заявлением в канцелярию суда;
• обратившись в службу судебных приставов либо на официальном портале приставов;
• из выписки из росреестра;
• побеседовав с соседями, сотрудниками ЖЭУ и пр.

Если продавец получил квартиру по наследству, не пожалейте времени и обратитесь к нотариусу. Убедитесь в отсутствии других граждан, которые могут претендовать на наследство.

Подводим итоги

Таким образом, покупая квартиру, будьте бдительны. Тщательно проверяйте все документы, наводите справки о продавце, а при необходимости обратитесь к юристу. Ваша внимательность и осторожность помогут избежать возможных неприятностей.