3 основных способа, которые помогут в продаже ипотечной квартиры

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этот вопрос интересует многих, а некоторые даже и не догадываются, что могут продать свою квартиру, за которую пока не рассчитались с банком. Несмотря на то, что процедуру простой назвать нельзя, особых сложностей возникнуть не должно. Особенно, если к реализации квартиры тщательно подготовиться.

Нельзя забывать, что проводимые сделки, связанные с ипотечным имуществом, имеют особенность – они совершаются лишь после получения согласия банка. Процесс продажи жилья начинается с обращения продавца к банку с целью получения разрешения на дальнейшую продажу. Чаще всего, банки охотно выдают данное согласие. После чего ситуация развивается по любой из 2-х схем, которые зависят от определенных договоренностей между вовлеченными в процедуру, среди которых числятся: банк, продавец и покупатель.

1. Покупатель может расплатиться 2-мя частями, отдав одну часть средств продавцу, а другую – банку, тем самым погасив весь остаток по кредиту.
2. Покупатель может переложить на себя некоторые обязательства по выплате ипотечного кредита и возместить продавцу какую-то часть средств в качестве компенсации внесенных денег по данному займу.

Порядок проведения сделки

Процесс с обремененной жилой площадью часто занимает гораздо больше времени, чем обыкновенная реализация объекта. Сроки данной сделки напрямую зависят от того, насколько быстро учреждение подготовит необходимую закладную. Иногда это происходит по истечении месяца.

Из-за того, что к процессу снятия залога все банки относятся индивидуально, схема сделки неодинакова и меняется в зависимости от учреждения, которое выдавало ипотеку. В большинстве случаев, данная схема описывается приблизительно нижеописанными действиями.

Сделка включает 2 этапа:

1. Покупатель погашает долг по данному ипотечному кредиту действующего заемщика. После чего учреждение списывает сумму и выдает продавцу письмо с информацией о том, что все его обязательства перед банком выполнены.

Но зачастую встречаются случаи, что помимо долга у заемщика накопились штрафы, появившиеся из-за просрочки. Впоследствии чего долг увеличивается на некоторую сумму.

2. В таком случае покупатель оплачивает оставшуюся часть жилой площади. Между лицами заключается договор, отмечающий факт, что покупатель передает средства, необходимые для погашения долга. После чего в назначенный день покупатель оплачивает деньги, равные долгу, на действующий счет владельца недвижимости. Далее банк списывает сумму и выдает официальное подтверждение о том, что обременение с жилой площади снято.

Распространенные способы продажи квартир в ипотеке

Существует несколько способов реализовать квартиру, которую приобрели в ипотеку, рассмотрим 3 самых распространенных:

Способ 1. Продажа за наличный расчет

1. необходимо известить банк о намерении реализовать недвижимость, указав причину из-за которой заемщик желает досрочно погасить задолженность. К возможным причинам можно отнести переезд, увольнение с работы, болезнь и т.д. Обычно досрочное погашение не удовлетворяет учреждение, ведь ему гораздо выгоднее получать проценты еще некоторое время, поэтому стоит довольно подробно объяснить причины, по которым недвижимость выставляется на аукцион;
2. найти покупателя, согласного отдать средства за жилую площадь до заключения договора;
3. далее провести задаток с последующим оформлением договора задатка;
4. обратиться вместе с покупателем в учреждение для погашения кредита;
5. снять обременение с недвижимости, подав необходимое заявление в УРФС. Для процедуры необходимы такие документы, как документ-основание, паспорта собственников, справка о погашении долга, закладная на жилую площадь;
6. на свидетельстве проставляется штамп, подтверждающий снятие обременения;
7. время для продажи недвижимости (заключения между лицами договора, регистрации сделки).

Способ 2. Продажа с ипотекой

1. сообщить финансовому учреждению о намерении реализовать недвижимость;
2. заключить договор задатка;
3. ожидать оплаты долга покупателем;
4. обратиться в УФРС с лицом, представляющим банк для снятия обременения;
5. подготовить документы для покупателя;
6. передать покупателю необходимые документы для одобрения реализуемой недвижимости;
7. провести регистрацию сделки.

Способ 3. Продажа через банк

1. обратиться в банк, для того чтобы он предоставил возможность досрочно погасить долг по ипотеке и продать жилую площадь;
2. учреждение начинает искать покупателя;
3. финансовое учреждение готовит соглашение, которое впоследствии подписывается с лицом, покупающее квартиру и заверяется у штатного нотариуса;
4. банк предоставляет в пользование свои ячейки для того, чтобы произвести расчет по прошедшей сделке;
5. ожидать перечисления покупателем необходимой стоимости недвижимости;
6. заключить договор и получить доступ к средствам на ячейке.

Тонкости которые необходимо знать!

Случается, что на досрочное погашение кредита возлагает запрет мораторий. В этом случае сначала необходимо избавиться от данного запрета на продажу, а затем начать искать покупателя и продолжить заниматься другими необходимыми вопросами.

Также не исключен вариант, при котором вместо того, чтобы рассчитаться с банком, покупатель переоформляет ипотеку на свое имя. Объект остается на некоторый период в залоге у учреждения, а все обязательства по выплате сразу переходят к другому собственнику.

Особенности продажи

• Покупателю необходимо убедиться, что переданные им средства продавцу были использованы по назначению: на погашение ипотеки, а не потрачены на другие цели. В этом состоит сложность сделки с недвижимостью такого рода.
• Для подстраховки некоторые покупатели вносят деньги на заемщика за один час до закрытия финансового учреждения и остаются вместе с продавцом до самого момента списания их средств с данного счета. Почти все банки ориентируются на московское время, поэтому средства списываются в тот же день. Перечисление средств через кассу может также послужить дополнительной гарантией. После такой оплаты покупатель получит квитанцию, в которой отмечено, что он перечислил средства.
• После списания долга по ипотеке, организация выдает заемщику закладную, впоследствии с которой можно обратиться в Управление Росреестра для избавления от обременения.
• Срок, в течение которого снимают обременение, различается, что зависит от банка. Также данный срок может зависеть от того, где хранится закладная: в депозитарии учреждения, где получали кредит или в иной кредитной компании.
• Как правило, в таких банках, как «Газпромбанк» и «Сбербанк», процесс не занимает много времени и происходит в течение 3, 4-х суток, в то время некоторых других банков снятие обременения может затянуться на долгое время.
• Оставшаяся сумма – разница между ценой квартиры и уже выплаченного покупателем долга по ипотеке – закладывается в банк с особыми условиями доступа.
• Обычно для получения данной суммы продавец должен предоставить выписку из ЕГРП, договор купли-продажи и другие документы.
• Иногда для приобретения залоговой недвижимости покупатель желает получить ипотечный кредит (обычно того же учреждения, где жилая площадь была приобретена бывшим владельцем), процедура усложняется. Это объясняется тем, что банк вынужден оценить своего покупателя как нового заемщика. В случае положительного вердикта обременение не снимается, жилая площадь продолжает оставаться в залоге у финансового учреждения, но уже по другому договору.

Такие сделки с имуществом делятся на 2 вида:

1. Человек улучшает свои жилищные условия.
2. Человек реализовывает залоговую недвижимость от безысходной ситуации, в связи с чем сделки протекают тяжелее. Обычно такой сделке всегда что-то предшествует, например, потеря работы. В этом случае продавец подавлен, и он не в состоянии принять какое-либо решение оперативно.

Видео по теме

Заключение и выводы

Ипотечная недвижимость – сложный вопрос, который беспокоит продавцов на протяжении долгого времени. Сейчас можно забыть о всех сомнениях и спокойно соглашаться на сделку. Единственный минус – долгое ожидание, однако и оно проходит в процессе оформления необходимых документов.