Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, где согласовать и оформить?
Огромное разнообразие планировок квартир на сегодняшний день не является гарантом того, что владельцу жилья все в нем придется по душе. Нередки случаи, когда собственнику квартиры приходится делать перепланировку, чтобы жилье было более удобным и функциональным. По закону владелец помещения должен в обязательном порядке предоставить данные о перепланировке в соответствующие органы, которые вправе подтвердить перепланировку или выдать отрицательное заключение.
Для согласования перепланировки можно обратиться в фирму, предоставляющую такую услугу. Этот вариант удобен для тех, кто не хочет тратить свое личное время на данный процесс и может позволить себе эту услугу в финансовом плане. Данная статья содержит информацию о том, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.
В каких случаях надо узаконивать перепланировку
В первую очередь, нужно понимать, в чем заключается отличие перепланировки квартиры от обычного ремонта.
Предварительное согласование требуется при следующих работах:
- демонтаж имеющихся капитальных стен с последующим монтажом новых;
- перекрытие дверного проема;
- демонтаж и установка нового инженерного оборудования без затрагивания стояков водоснабжения, теплоснабжения, канализации и газа;
Обязательное согласование и разрешение требуется при следующих работах:
- перепланировка жилого помещения, изменение метража помещений;
- организация дверного проема или ниши в капитальной стене;
- объединение комнаты и лоджии;
- переустройство потолка или пола;
- слияние двух и более квартир в одну.
Как быть с квартирой в ипотеке?
Квартира, приобретенная через ипотеку, юридически находится под залогом банка-кредитора. Поэтому любое изменение планировки помещения может привести к изменению ее рыночной стоимости, на которую и ориентирован банк-кредитор. Цена объекта может существенно понизиться, и банк, в случае неплатежеспособности клиента, будет вынужден продать квартиру в ущерб своим интересам.
Чтобы не возникло подобной ситуации, нужно согласовывать все действия по перепланировки помещения не только в официальных структурах, но и в самом банке. Следует обратить внимание на банковский договор, в котором может присутствовать пункт о запрете на капитальный ремонт помещения. В таком случае нарушение данного пункта может повлечь за собой различные санкции, штрафы и даже возврат займа целиком.
Что делать если перепланировка уже сделана?
Несогласованная перепланировка квартиры может быть обнаружена при продаже, приватизации, передаче в наследство или при дарении. Для любой сделки с недвижимостью в обязательном порядке требуют паспорта на квартиру и при его оформлении контролирующие органы могут получить информацию о незаконной перепланировке. Последствия могут быть очень затратными в финансовом плане: либо штрафные санкции, либо требование вернуть все в прежнее состояние.
Через городские власти
Узаконить самовольную перепланировку можно через администрацию района или через суд. Чтобы решение суда было на стороне владельца, перепланировка не должна включать в себя:
- перевод жилых помещений в нежилые;
- увеличение кухонной площади или площади санузла за счет уменьшения жилой;
- объединение кухни с жилым помещением посредством устройства арочного проема (только для квартир с газовыми плитами);
- реконструкция вентиляционных отверстий;
- штрабные отверстия в стенах панельных домов;
- демонтаж несущих конструкций;
- обустройство санузла над помещениями жилого назначения этажом ниже;
- использовать центральную систему отопления для «теплых» полов и для обогрева лоджий или балконов;
- устройство лоджий, балконов, начиная со второго этажа и выше;
- ремонтные работы, затрагивающие подвал или чердак;
- переустройство, распространяющее на внешнюю облицовку здания, являющегося культурным наследием.
Владельцу такой квартиры очень сильно повезет, если при оформлении паспорта на квартиру у инженера БТИ (Бюро технический инвентаризации) не будет возможности попасть в квартиру по собственной причине или еще по какому-либо поводу. В результате паспорт на квартиру будет выдан с учетом планировки, зафиксированной в последний раз (при приватизации или при предыдущей продаже). Тогда все обойдется без санкций и штрафов. Но это является очень редким случаем и рассчитывать на такое стечение обстоятельств не стоит.
Пакет документов для обращения в суд
В суд или районную администрацию представляются следующие документы:
- Зафиксированная сотрудником БТИ перепланировка квартиры. В БТИ подается заявление на оформление нового технического паспорта на квартиру, имеющийся технический паспорт на квартиру и правоустанавливающий документ на жилье. Инженер БТИ назначает дату посещения квартиры, чтобы сравнить реальную планировку с существующим планом.
- Заключение Санэпидемстанции (СЭС) о соответствии соблюдения нового плана квартиры всем нормативам. Посещение и осмотр помещения сотрудником СЭС обязателен.
- Проект на выполненную перепланировку квартиры со всеми необходимыми согласованиями: служба противопожарной безопасности, организация-балансодержатель дома.
- Новый технический паспорт на квартиру. Его можно заказать в БТИ или в проектной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности.
- Виза главного архитектора населенного пункта о произведенной перепланировке с предоставлением нового проекта, технического паспорта на квартиру и разрешительных документов.
- Разрешение организации по охране памятников архитектуры, если здание находится в их юрисдикции.
- Письменное согласие собственников квартиры и нотариально заверенная доверенность от них для судебного разбирательства.
- Справки формы 7 и 9 (выдаются в паспортном столе).
- Подлинные планы квартир, расположенных этажом выше и ниже спорной квартиры.
После решения суда или районной администрации в пользу владельца квартиры все технические изменения вносятся в документацию БТИ, оформляется новый кадастровый паспорт на жилье. Дальнейшим этапом становится получение нового свидетельства о праве собственности на квартиру.
Цена вопроса переустройства квартиры
Примерная стоимость услуг по согласованию перепланировки квартир:
- Согласование планировки по существующему проекту – 30 000 рублей.
- Разработка проекта перепланировки – от 15 000 рублей.
- Внесение изменений в техническую документацию БТИ – от 10 000 рублей.
- Получение согласований заинтересованных организаций – от 5 000 рублей.
- Получение согласования в Управлении по охране памятников – от 20 000 рублей.
Некоторые фирмы предлагают пакет документов для согласования перепланировки. В него входят: проект, согласования и разрешения, оформление нового паспорта на квартиру. Стоимость такого пакета документов от 42 000 рублей, в зависимости от сложности перепланировки.Срок исполнения – 2-3 месяца.
Заключение и выводы
Перепланировка квартиры по закону – наиболее приемлемый вариант для владельца жилья. Несомненно, данное действие займет несколько месяцев, а драгоценное время для ремонта будет упущено, но зато процедура согласования перепланировки и получения обязательных документов будет значительно упрощена. При такой ситуации не будет штрафных санкций и отказов согласующих организация, так как всегда можно подкорректировать проектную документацию.